Marché immobilier 2026 : tout ce qui a changé (et ce qui reste en attente) depuis le 1er janvier

L’année 2026 marque un tournant pour le marché immobilier français. Après plusieurs années d’instabilité liées à la hausse rapide des taux de crédit et aux incertitudes réglementaires, le secteur entre dans une phase de normalisation progressive.

Depuis le 1er janvier, certains changements sont déjà effectifs tandis que d’autres restent suspendus à l’adoption définitive du budget de l’État.

Pour les ménages comme pour les investisseurs, comprendre ce nouveau paysage est devenu essentiel afin de sécuriser un projet immobilier et saisir les opportunités qui émergent.

Des taux de crédit plus lisibles qui redonnent confiance aux acheteurs

Sur le front du crédit immobilier, la principale évolution tient à la stabilisation des taux. En janvier 2026, les niveaux pratiqués par les banques sont désormais connus et intégrés par les emprunteurs.

Cette accalmie permet aux ménages de recalculer des capacités d’achat réalistes et de se projeter à nouveau dans un achat.

Les banques, de leur côté, recommencent à soutenir les projets bien structurés, en particulier ceux portant sur des logements neufs ou performants sur le plan énergétique.

Le nouveau statut de bailleur privé encore en attente d’application

Du côté de l’investissement locatif, 2026 devait marquer l’arrivée d’un nouveau statut de bailleur privé, présenté comme une alternative durable aux anciens dispositifs de défiscalisation.

Si la réforme a bien été adoptée par le Parlement à l’automne 2025, elle reste à ce stade juridiquement inapplicable. L’absence de promulgation définitive de la Loi de Finances 2026 empêche toute mise en œuvre concrète.

Les investisseurs doivent donc composer avec un cadre en cours de construction et faire preuve de prudence avant d’anticiper ses effets.

Une hausse actée des frais d’agence pour les locations

À l’inverse, certains changements sont pleinement effectifs depuis le 1er janvier. C’est le cas de la revalorisation des frais d’agence dans l’immobilier locatif.

Cette hausse, liée à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers, entraîne une augmentation modérée du coût de mise en location.

Elle se fait surtout ressentir dans les zones tendues, où la pression locative reste forte, impactant aussi bien les locataires que les propriétaires.

Le DPE devient un critère central dans les décisions immobilières

Le début de l’année 2026 est également marqué par une évolution majeure du Diagnostic de Performance Énergétique. Le nouveau mode de calcul, avec un coefficient de conversion de l’électricité revu à la baisse, améliore mécaniquement la note de nombreux logements chauffés à l’électricité.

Environ 850 000 logements sortiront du statut de « passoire thermique » avec le nouveau DPE 2026 ! 🏡 La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en 2026 va enfin revaloriser les logements chauffés à l’électricité. Grâce à un facteur de conversion de (1/4) pic.twitter.com/MGVie3WKVr

— Nora El Ghazal (@NoraElGhazal_01) November 5, 2025

Ce changement permet à certains biens de sortir de la catégorie des passoires thermiques, avec des conséquences directes sur leur valeur et leur capacité à être loués.

Dans le même temps, le DPE collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés, renforçant encore le poids de la performance énergétique dans les décisions d’achat et d’investissement.

Une fiscalité plus stricte confirmée pour la location touristique

En matière de location touristique, l’année 2026 confirme la volonté des pouvoirs publics de mieux encadrer le secteur. Les règles fiscales durcies depuis 2025 s’appliquent pleinement aux revenus déclarés cette année.

Cette orientation vise clairement à limiter l’essor de la location de courte durée dans les zones tendues et à favoriser le retour de certains logements vers la location longue, jugée plus compatible avec les besoins des territoires.

MaPrimeRénov’ suspendue, une incertitude qui pèse sur les projets

L’un des points de vigilance de ce début d’année concerne MaPrimeRénov’. Le dispositif est temporairement suspendu faute de budget voté dans les délais.

📘L’ANAH met à disposition un FAQ sur l’impact de la loi spéciale sur les aides de l’Agence nationale de l’habitat.
Pour info, #MaPrimeRénov’ est à l’arrêt temporaire depuis le 31/12/2025, faute de loi de finances 2026 votée.
Budget prévisionnel 4,4 Md€ validé par l’Anah le… pic.twitter.com/3ou9jY5Jxo

— MADRIGAL ENERGIES (@MadrigalENR) January 6, 2026

Si les dossiers déposés avant la fin de l’année 2025 continuent d’être traités, aucun nouveau projet ne peut être enregistré à ce stade.

Cette situation renforce l’attrait des logements déjà performants sur le plan énergétique et rappelle la dépendance croissante des aides à la rénovation aux arbitrages budgétaires annuels.

Le PEL retrouve de l’intérêt pour préparer un projet immobilier

Parmi les signaux plus positifs, la revalorisation du Plan d’Épargne Logement constitue une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs.

Depuis le 1er janvier 2026, les nouveaux PEL bénéficient d’un taux de rémunération plus attractif, garanti à l’ouverture.

Cette évolution redonne au dispositif son rôle central dans la préparation d’un projet immobilier, en facilitant la constitution d’un apport et en renforçant la crédibilité des dossiers auprès des banques.

PTZ 2026 : des évolutions attendues mais encore conditionnelles

Le prêt à taux zéro poursuit également sa transformation. Plusieurs évolutions favorables aux primo-accédants sont envisagées, notamment une revalorisation des plafonds et une ouverture plus large à certains dispositifs comme le Bail Réel Solidaire.

Toutefois, comme pour de nombreuses mesures fiscales, ces changements restent conditionnés à l’adoption définitive de la Loi de Finances 2026, laissant les ménages dans une attente prudente.

Un marché plus lisible qui favorise l’immobilier neuf

Dans ce contexte encore partiellement incertain, l’immobilier neuf apparaît comme un choix particulièrement sécurisant.

Performances énergétiques élevées, charges maîtrisées et meilleure visibilité réglementaire en font un segment privilégié par les banques comme par les acquéreurs.

Le marché immobilier de 2026 ne signe pas un retour à l’euphorie, mais il amorce une phase plus rationnelle et plus prévisible, en phase avec les attentes des acheteurs et des investisseurs.