Budget 2026 : coup de théâtre pour les propriétaires ! LMNP sauvé, nouveau dispositif explosif… mais gros blocage sur …
Le budget 2026, adopté après plusieurs semaines de débats parlementaires, était très attendu par les propriétaires immobiliers. Dans un contexte de crise du logement, le gouvernement promettait un plan pour relancer l’investissement locatif.
Le verdict est mitigé : certaines mesures sont avantageuses pour les bailleurs et pour le LMNP, mais d’autres secteurs, notamment la fiscalité sur les ventes immobilières, restent décevants.
Un nouveau dispositif pour relancer le locatif : le « dispositif Jeanbrun »
Le budget 2026 crée un nouveau dispositif d’investissement locatif, baptisé « amortissement Jeanbrun ». Il s’agit d’un mécanisme fiscal ciblé pour soutenir la construction neuve et la rénovation lourde, tout en favorisant la location vide.
Conditions d’éligibilité
- Investissement dans le neuf ou l’ancien avec au moins 30 % de travaux
- Location vide uniquement (le meublé est exclu)
- Habitat collectif (les maisons individuelles ne sont pas éligibles)
- Engagement de location minimum de 9 ans
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre de sa famille jusqu’au deuxième degré
Le dispositif est ouvert à toute la France, mais l’emplacement reste crucial pour garantir la rentabilité.
Le dispositif Jeanbrun n’aura probablement pas l’effet escompté car les 30% du prix d’acquisition investi en travaux risquent de décourager les investisseurs les plus téméraires. pic.twitter.com/nH8gfUdXX1
— Romain Rossi-landi (@Rossi_Landi) January 24, 2026
Avantage fiscal majeur : jusqu’à 80 % du bien amortissable
L’atout principal du dispositif Jeanbrun est l’amortissement fiscal, qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des loyers imposables.
| Type de logement | Taux d’amortissement annuel | Plafond annuel d’amortissement |
|---|---|---|
| Neuf, loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Neuf, loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Neuf, loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
| Ancien, loyer intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Ancien, loyer social | 3,5 % | 10 000 € |
| Ancien, loyer très social | 4 % | 12 000 € |
Exemple concret :
Un couple achète un appartement neuf pour 250 000 € et le loue en loyer intermédiaire.
- Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 €
- Amortissement annuel : 3,5 % → 7 000 € par an
- Total sur 9 ans : 63 000 €
Les amortissements seront réintégrés pour le calcul de la plus-value lors de la vente, mais l’impact fiscal reste limité grâce aux abattements pour durée de détention.
LMNP : l’amortissement sauvegardé malgré un durcissement fiscal
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) conserve son avantage principal : la possibilité d’amortir la valeur du logement et du mobilier, ainsi que les frais d’acquisition.
Cependant, la fiscalité se durcit :
- La CSG augmente de 1,4 point, portant les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus de location meublée, contre 17,2 % pour la location vide.
- Les meublés de tourisme subissent également des modifications : abattement réduit et régime réel souvent obligatoire, avec la nécessité d’un comptable.
Prélèvements sociaux 2026
| Type de location | Prélèvements sociaux |
|---|---|
| Location vide | 17,2 % |
| Bail meublé d’un an | 18,6 % |
| Bail étudiant | 18,6 % |
| Bail mobilité | 18,6 % |
| Meublé de tourisme | 18,6 % (Urssaf si >23 000 €) |
Les gîtes ruraux sont exonérés de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ce qui soutient le tourisme rural.
L’ÉCO – La CSG va augmenter de 9,6 à 10,6% et cette hausse va toucher les plans d’épargne retraite pic.twitter.com/pT2SNywmj7
— BFM (@BFMTV) January 19, 2026
Plus-values immobilières : aucune baisse d’impôt
Contrairement aux attentes, la baisse de l’impôt sur les plus-values immobilières n’a pas été retenue.
- La fiscalité reste identique à 2025
- Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €
- Exonération totale sur la résidence principale, quel que soit le montant
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 22 ans | 19 % | 17,2 % |
| 22 à 30 ans | Exonération | 17,2 % |
| Plus de 30 ans | Exonération | Exonération |
La hausse de la CSG n’impacte pas les plus-values immobilières.
Revenus fonciers : micro-foncier inchangé
Le projet de budget ne modifie pas l’abattement du micro-foncier, qui reste à 30 %. La location meublée reste donc fiscalement plus avantageuse.
| Type de location | Abattement forfaitaire |
|---|---|
| Vide (micro-foncier) | 30 % |
| Meublée (micro-BIC) | 50 % |
Superdéficit foncier prolongé jusqu’en 2027
Pour soutenir la rénovation énergétique, le budget prolonge le superdéficit foncier de 2 ans.
- Déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 €
- Réservé à la location vide
- Objectif : éliminer les passoires thermiques (DPE G et F)
LMP : moins de discrimination pour les non-résidents
Le budget corrige une inégalité dans le passage au régime LMP.
- Les revenus perçus à l’étranger seront désormais pris en compte pour déterminer l’éligibilité.
- Moins de non-résidents seront automatiquement considérés comme LMP, ce qui réduit les charges sociales pour certains bailleurs.
Frais de notaire : la hausse se généralise
Depuis janvier 2026, 87 départements sur 101 appliquent la hausse des droits de mutation (DMTO), jusqu’à 6,31 %.
- +1 000 € pour un bien à 200 000 €
- +3 000 € pour un bien à 600 000 €
- +5 000 € pour un bien à 1 000 000 €
