Assurance vie : la fin annoncée d’un pilier discret de l’immobilier, les SCI dans le viseur des régulateurs

Longtemps perçues comme une alternative rassurante aux SCPI et aux fonds en euros, les SCI ont trouvé une place de choix dans les contrats d’assurance vie.

Leur promesse : offrir une exposition à l’immobilier avec une liquidité gérée par l’assureur et un cadre souple pour les sociétés de gestion. Mais ce modèle, qui a largement prospéré durant les années de taux bas, vacille aujourd’hui.

Entre crise de l’immobilier tertiaire et durcissement réglementaire, les SCI immobilières pourraient progressivement disparaître des contrats d’assurance vie.

Les SCI face à une crise immobilière durable

Le retournement du marché immobilier a brutalement mis fin à l’âge d’or des SCI logées en assurance vie. Fortement exposées aux bureaux, commerces et actifs tertiaires, elles ont subi de plein fouet la hausse rapide des taux d’intérêt et la chute des valorisations.

Entre le début de l’année 2024 et l’automne 2025, plus de 1,6 milliard d’euros de capitaux ont été retirés de ces véhicules, traduisant une défiance croissante des investisseurs.

Dans le même temps, leurs performances se sont nettement dégradées, avec des rendements moyens tombés autour de 1,6 %, bien en dessous des attentes initiales. Cette combinaison de retraits massifs et de rendements en berne a entraîné une contraction significative de leur poids dans l’assurance vie.

Un recul spectaculaire dans les contrats d’assurance vie

Les chiffres illustrent l’ampleur du mouvement. Fin 2022, les SCI représentaient encore plus de 30 milliards d’euros d’encours dans les contrats d’assurance vie. À l’automne 2025, ce montant est retombé aux alentours de 21 milliards d’euros.

Cette baisse ne s’explique pas uniquement par la conjoncture immobilière défavorable, mais aussi par la prudence accrue des assureurs, qui ont parfois restreint l’accès à ces supports ou réduit leur visibilité commerciale.

Pour de nombreux épargnants, les SCI ne jouent plus leur rôle d’amortisseur et apparaissent désormais comme un placement plus risqué qu’anticipé.

Un cadre réglementaire désormais jugé trop permissif

Au-delà de la crise économique, le statut juridique des SCI est au cœur des préoccupations des autorités. Depuis 2013, ces véhicules relèvent de la directive européenne AIFM dans la catégorie des « autres fonds d’investissement alternatifs », bénéficiant d’un encadrement allégé.

Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, ils ne nécessitent pas d’agrément spécifique préalable, les parts étant détenues par les assureurs et non directement par les épargnants.

Ce fonctionnement, longtemps toléré, est aujourd’hui critiqué par l’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui pointent un manque de transparence et des risques potentiels pour le grand public.

Une réforme progressive qui pourrait accélérer la disparition des SCI

Après deux années de concertation, les autorités françaises, avec le soutien du ministère de l’Économie et des Finances, ont décidé de resserrer les règles.

Les sociétés de gestion devront choisir un cadre plus strict, comme celui des SCPI, des OPCI ou des fonds européens Eltif, et s’y conformer progressivement.

Elles ont jusqu’à fin 2026 pour notifier leur choix aux régulateurs et jusqu’à fin 2028 pour adapter leurs portefeuilles, avec des délais plus longs possibles pour les fonds optant pour le statut Eltif.

Officiellement, cette réforme ne remet pas en cause la liquidité des contrats existants, mais la complexité et le coût de la mise en conformité pourraient fragiliser davantage les SCI les plus exposées, accélérant leur sortie du paysage de l’assurance vie.