DPE : la fraude explose en 2025 les chiffres qui font trembler le marché immobilier
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), devenu incontournable pour vendre ou louer un logement, traverse une crise de confiance sans précédent.
Une étude récente de la start-up KRNO, spécialiste de la détection d’anomalies, révèle une escalade spectaculaire des « DPE de complaisance », ces diagnostics manipulés ou surévalués pour éviter aux propriétaires les lourdes conséquences des mauvaises classifications.
Alors que les réglementations se durcissent et que les interdictions de louer les passoires thermiques se rapprochent, les résultats de l’étude soulèvent une question inquiétante : le DPE peut-il encore jouer son rôle de référence fiable dans le marché immobilier ?
Des anomalies statistiques qui dévoilent un surclassement massif
Entre 2021 et 2025, KRNO a analysé 6,6 millions de diagnostics issus de la base de données de l’Ademe. Les conclusions sont troublantes : les courbes des notes présentent des « pics » nets juste avant chaque seuil défavorable. Autrement dit, un nombre anormalement élevé de logements obtiennent une note à la limite supérieure, évitant de basculer dans une classe plus sévère.
Selon l’étude, ces pics n’ont aucune explication technique ou physique. Ils ne correspondent ni au type de bâti français, ni aux répartitions énergétiques habituelles des logements. Ils témoignent d’un phénomène artificiel : le surclassement volontaire ou complaisant du diagnostic.
Le chiffre le plus frappant 4,3 % des DPE réalisés au premier semestre 2025 sont considérés comme surclassés, contre 3,8 % six mois plus tôt. Une progression continue depuis fin 2021, qui confirme l’ampleur croissante de la manipulation au fur et à mesure que les contraintes se renforcent.
Pression réglementaire et “relations humaines” : les ingrédients de la dérive
KRNO rappelle qu’un diagnostiqueur doit remplir plusieurs centaines de champs pour établir un DPE, depuis la nature exacte des isolants jusqu’aux détails des équipements de chauffe. Dans la grande majorité des cas, le propriétaire ne possède pas les justificatifs demandés. Le professionnel se retrouve alors à effectuer des hypothèses… dont certaines tirent clairement la note vers le haut.
Pour Ruben Arnold, PDG de KRNO et diagnostiqueur certifié, la complaisance ne résulte pas toujours d’une volonté frauduleuse pure. Elle s’explique aussi par les interactions humaines : un propriétaire anxieux, un diagnostic qui joue sur la valeur du bien, un doute technique… et la note peut basculer.
Mais la pression vient surtout des lois. Les conséquences d’une mauvaise classification sont aujourd’hui redoutables :
- G = interdiction de louer, décote immédiate, obligation de rénovation lourde.
- F = interdiction progressive à partir de 2028.
- E = obligation d’audit thermique dès 2025, et interdiction à la location en 2034.
Cette perspective pousse une partie du marché à contourner la réalité. Les maisons classées D en offrent l’illustration la plus frappante : près de 17 % des DPE de cette catégorie seraient complaisants, contre moins de 7 % un an auparavant. Une explosion en un temps record.
Un impact colossal sur les prix et la transparence du marché
Le phénomène ne se limite pas à quelques diagnostics isolés. Selon KRNO, les surclassements faussent le marché immobilier à hauteur de 450 millions d’euros par an. Une véritable distorsion : des biens qui devraient être décotés échappent à toute conséquence financière simplement grâce à un diagnostic indulgent.
Par ailleurs, la fraude va au-delà des simples surclassements. Certains diagnostics seraient rédigés sans visite, d’autres totalement inventés. À cela s’ajoutent les DPE devenus obsolètes après les modifications du mode de calcul, sans que le document n’en fasse mention. KRNO estime qu’environ un million de diagnostics en circulation ne reflètent plus la réalité du logement.
KRNO propose un modèle radical : séparer information et sanction
Pour rétablir la confiance, la start-up appelle à une transformation complète du système. Elle propose de dissocier le diagnostic informatif du diagnostic à visée coercitive. Le premier resterait un outil complet d’analyse du logement. Le second prendrait la forme d’un « passeport thermique » basé sur quelques critères simples, vérifiables et difficilement falsifiables.
Cette réforme permettrait de sécuriser les décisions réglementaires tout en maintenant un DPE détaillé pour guider les travaux. Une solution qui pourrait s’avérer indispensable alors que l’interdiction prochaine des logements F puis E risque d’alimenter encore davantage les manipulations.
