Immobilier : ce mécanisme légal permet d’acheter son logement jusqu’à moitié prix et pourrait bientôt concerner beaucoup plus de Français
Devenir propriétaire de sa résidence principale semble hors de portée pour de nombreux ménages, surtout dans les zones où les prix de l’immobilier explosent.
Pourtant, un dispositif juridique existe déjà et permet d’acheter un logement 30 à 50 % moins cher que le prix du marché. Encore peu connu du grand public, le bail réel solidaire (BRS) s’impose progressivement comme une alternative crédible à l’accession classique, au moment même où l’État réfléchit à en élargir l’accès.
Le bail réel solidaire, une nouvelle façon d’acheter sans payer le prix du foncier
Mis en place en 2017, le bail réel solidaire repose sur un principe simple mais innovant : séparer la propriété du logement de celle du terrain. L’acquéreur devient propriétaire des murs, tandis que le foncier reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). En contrepartie, l’occupant verse une redevance mensuelle modérée, généralement comprise entre 1 et 4 euros par mètre carré.
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Cette dissociation permet de réduire fortement le prix d’achat, le foncier représentant une part majeure du coût immobilier, notamment dans les grandes villes.
Le bail est signé pour une durée longue, allant de 18 à 99 ans, ce qui garantit une stabilité résidentielle comparable à celle d’une propriété classique, tout en maintenant des prix durablement accessibles.
Des conditions de ressources strictes, mais en passe d’évoluer
Le BRS s’adresse aujourd’hui aux ménages modestes et intermédiaires, sous conditions de ressources. Les plafonds sont fixés par décret et dépendent à la fois de la zone géographique (zones A bis, A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer. Les revenus pris en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2.
Toutefois, ces critères pourraient bientôt être assouplis. Dans le cadre des débats autour de la loi de finances pour 2025, un amendement porté par des députés socialistes propose d’aligner les plafonds du BRS sur ceux du logement locatif intermédiaire et du dispositif Pinel. Concrètement, cela ouvrirait l’accès au BRS à des ménages aux revenus plus élevés, notamment dans les zones tendues où même les classes moyennes peinent à acheter.
Des avantages financiers souvent sous-estimés
Au-delà du prix d’achat réduit, le bail réel solidaire offre plusieurs avantages économiques non négligeables. Dans le neuf, l’acquéreur bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui allège encore le coût global de l’opération. Les frais de notaire sont également plus faibles, car calculés uniquement sur la valeur du bâti, sans le terrain.
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Sur le plan fiscal, certaines collectivités accordent un abattement de 30 % sur la taxe foncière, voire une exonération totale pendant plusieurs années afin d’attirer de nouveaux habitants.
Autre sécurité importante en cas de revente difficile, l’OFS peut garantir le rachat du logement, évitant ainsi aux propriétaires de se retrouver bloqués sur le marché.
Un outil taillé pour les primo-accédants et les zones sous tension
Le BRS s’adresse en priorité aux primo-accédants, aux familles et aux actifs souhaitant s’installer durablement dans des territoires où l’immobilier est devenu inaccessible. Il est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ), ce qui permet de réduire encore le montant du crédit immobilier et les mensualités.
Pour accéder à ce dispositif, les étapes sont clairement définies : vérifier son éligibilité, identifier un programme immobilier porté par un organisme foncier solidaire, puis signer un acte de vente spécifique encadré par la loi.
Le succès du BRS est déjà visible dans plusieurs grandes métropoles, y compris à Paris, où il commence à s’imposer comme l’un des rares leviers efficaces pour maintenir une mixité sociale durable dans les quartiers les plus chers.
