Immobilier : cette exonération d’impôt sur la plus-value que beaucoup de retraités ignorent
En matière de fiscalité, les retraités sont souvent concernés par des règles spécifiques. Certaines sont bien connues, comme les avantages liés à l’âge en matière d’assurance-vie ou encore les dispositifs d’allègement de taxe foncière.
Mais un autre mécanisme, beaucoup plus discret, peut permettre à certains seniors de réaliser une économie substantielle lors de la vente d’un bien immobilier : une exonération d’impôt sur la plus-value, sans aucune condition d’âge.
Des avantages fiscaux souvent liés à l’âge
La fiscalité française prévoit plusieurs dispositifs ciblant les seniors :
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Après 70 ans, les versements sur un contrat d’assurance-vie bénéficient d’un abattement global de 30 500 € en matière de succession, tandis que ceux effectués avant cet âge peuvent être exonérés dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire.
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Les personnes de plus de 75 ans peuvent, sous conditions de ressources, être exonérées de taxe foncière.
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Les contribuables de plus de 65 ans peuvent bénéficier d’un abattement sur le revenu imposable lorsque leurs revenus restent sous certains plafonds.
Ces mécanismes reposent tous sur un critère d’âge. Or, l’exonération de plus-value immobilière dont il est question ici fonctionne différemment.
Une exonération de plus-value sans condition d’âge
Les titulaires d’une pension vieillesse peuvent être exonérés d’impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente d’un bien, même s’ils exercent parallèlement une activité rémunérée.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, cette exonération ne dépend pas de l’âge du vendeur. Elle repose uniquement sur deux critères financiers précis.
Les deux conditions à respecter
Pour bénéficier de l’exonération, le retraité doit :
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Ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune.
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Avoir un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur aux plafonds en vigueur pour l’exonération de taxe foncière.
Pour 2026, les plafonds ont été revalorisés par la loi de finances :
| Situation familiale | Plafond de RFR 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 12 793 € |
| Couple | 19 626 € |
Ces montants correspondent aux seuils permettant également une exonération d’impôts locaux.
Quelle année de référence prendre en compte ?
L’administration fiscale ne se base pas sur l’année de la vente, mais sur l’avant-dernière année.
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Pour une vente réalisée en 2025, le RFR pris en compte est celui de 2023.
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Pour une vente en 2026, il faut regarder le RFR de 2024 figurant sur l’avis d’imposition reçu à l’été 2025.
En cas de vente d’un bien détenu en indivision, la condition de ressources est examinée individuellement pour chaque indivisaire.
Un avantage potentiellement très important
L’impôt sur la plus-value immobilière peut représenter une somme conséquente, notamment lorsque le bien a été détenu sur une longue période et a fortement pris de la valeur.
Rappelons que la plus-value immobilière est en principe soumise :
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à l’impôt sur le revenu (19 %),
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aux prélèvements sociaux (17,2 %),
soit une taxation globale pouvant atteindre 36,2 %, hors surtaxe éventuelle pour les plus-values élevées.
Pour les retraités modestes respectant les plafonds, l’exonération peut donc représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.
Un dispositif encore trop méconnu
Beaucoup de retraités ignorent cette possibilité, car l’exonération est moins médiatisée que les dispositifs liés à la taxe foncière ou à l’assurance-vie. Pourtant, elle peut s’avérer déterminante lors de la cession :
- d’une résidence secondaire,
- d’un bien locatif,
- ou d’un logement anciennement occupé.
Avant toute vente immobilière, les retraités concernés ont donc intérêt à vérifier leur revenu fiscal de référence et leur situation patrimoniale. Une simple consultation de l’avis d’imposition peut suffire à déterminer l’éligibilité à cette exonération peu connue… mais potentiellement très avantageuse.
