Plus-values immobilières : vers une exonération dès 2026 ?

L’immobilier reste un pilier de l’économie française, et chaque évolution fiscale est scrutée de près par les investisseurs comme par les particuliers.

Une proposition de loi déposée en 2025 par le député Éric Ciotti pourrait bien changer la donne : à partir de 2026, les propriétaires pourraient être exonérés d’impôt sur leurs plus-values immobilières après seulement dix ans de détention, contre plus de vingt ans actuellement.

Cette perspective relance les débats sur la fiscalité, la fluidité du marché et l’équilibre entre incitation à la vente et protection des recettes fiscales de l’État.

La proposition de loi d’Éric Ciotti

Aujourd’hui, l’exonération totale des plus-values n’est possible qu’après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Avec un taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), la fiscalité actuelle pousse les propriétaires à conserver leurs biens plutôt qu’à vendre, ce qui bloque de nombreuses transactions.

La réforme envisagée réduirait ce délai à 10 ans seulement. L’objectif affiché : libérer le marché, inciter à la revente et favoriser une meilleure rotation des biens immobiliers.

Le contexte fiscal actuel et ses limites

Depuis la réforme Fillon de 2012, l’allongement des durées de détention nécessaires pour échapper à l’impôt a été critiqué pour son effet de blocage. Certes, des abattements progressifs s’appliquent dès la sixième année, mais ils restent insuffisants pour convaincre les propriétaires de céder leur logement avant le terme.

Résultat : un marché peu fluide, des prix souvent rigides, et une fiscalité jugée trop lourde par de nombreux acteurs du secteur. La réforme proposée vise donc à redonner de l’air aux transactions immobilières, dans un contexte déjà marqué par la baisse de l’accès au crédit.

Le moratoire sur les passoires thermiques

La proposition de loi s’accompagne également d’un moratoire sur l’interdiction de location des logements énergivores. Face à l’obligation de rénover les “passoires thermiques”, de nombreux petits propriétaires s’inquiètent des coûts et de la faisabilité des travaux. Dans un marché tendu, retirer massivement ces logements du parc locatif aggraverait la pénurie.

Le moratoire permettrait de maintenir ces biens en location le temps d’étaler les rénovations, tout en évitant une contraction brutale de l’offre.

Tableau comparatif des durées d’exonération