Statut du bailleur privé : l’Assemblée adopte une version très incitative, le gouvernement désavoué
C’est un nouveau rebondissement majeur dans le feuilleton du statut fiscal du bailleur privé. Contre toute attente, l’Assemblée nationale a adopté une version profondément remaniée de l’article 12 octies du projet de loi de finances, visant à relancer l’investissement locatif en France.
Un vote qui marque un désaveu politique pour le gouvernement et une victoire nette pour les professionnels de l’immobilier, même si de nombreuses incertitudes demeurent quant à l’application réelle du dispositif en 2026.
Un revirement de dernière minute du gouvernement
Initialement, le gouvernement avait déposé plusieurs amendements à l’article 12 octies, destinés à créer un nouveau statut fiscal du bailleur privé.
Ces propositions prévoyaient notamment une forte modération des loyers, calquée sur les plafonds du logement locatif intermédiaire (LLI), eux-mêmes inspirés du dispositif Pinel. Les exigences portaient également sur les ressources des locataires, limitant de facto l’accès à des loyers de marché.
Face aux critiques répétées des acteurs de l’immobilier, l’exécutif a tenté un ajustement de dernière minute. Les nouveaux amendements gouvernementaux assouplissaient certaines contraintes, notamment en abaissant le seuil de travaux requis dans l’ancien de 40 % à 30 % du prix d’acquisition et en relevant les plafonds d’amortissement pour la location sociale et très sociale. Une tentative de compromis qui n’aura finalement pas suffi.
🚨 [COMMUNIQUÉ] Le statut du bailleur privé a été voté : toute remise en cause serait un déni de démocratie !
Les députés ont voté – en scrutin public – un amendement au #PLF2026 instituant un #StatutDuBailleurPrivé réellement incitatif le 15 janvier, peu avant la suspension des… pic.twitter.com/dvewtOFHT3
— FFB – Fédération Française du Bâtiment (@FFBatiment) January 16, 2026
L’amendement Cosson change la donne
La situation a basculé avec l’adoption massive d’un amendement porté par le député Mickaël Cosson (Les Démocrates), co-auteur avec le sénateur Marc-Philippe Daubresse d’un rapport très attendu sur la reconstitution du parc locatif privé. Cet amendement, directement inspiré des recommandations de ce rapport, a entraîné la chute de la plupart des autres amendements, y compris ceux du gouvernement.
Le texte adopté redessine en profondeur le futur statut du bailleur privé, avec une approche nettement plus incitative sur le plan fiscal.
Il rétablit notamment la possibilité d’imputer le déficit foncier issu de l’amortissement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, plafond porté à 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique. Ce double plafond, actuellement limité à 2025, serait prolongé jusqu’en 2027.
Des amortissements attractifs et des loyers de marché possibles
Dans le neuf, le dispositif prévoit un taux d’amortissement de base de 4 % avec la possibilité de pratiquer des loyers de marché. Ce taux serait porté à 4,5 % pour des loyers intermédiaires (LLI), 5 % pour la location sociale et jusqu’à 6 % pour la location très sociale. Tous les logements neufs seraient concernés, y compris les maisons individuelles, ce qui constitue une avancée notable par rapport aux dispositifs précédents.
Dans l’ancien, un amortissement de base de 3,5 % serait possible, sous réserve de la réalisation de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition.
Là encore, des majorations identiques à celles du neuf seraient appliquées en fonction du type de location. Concrètement, ces mécanismes permettraient de déduire chaque année une part importante de la valeur du bâti — estimée à 80 % du prix d’achat — des loyers perçus, réduisant fortement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. L’avantage fiscal serait toutefois plafonné à 10 000 euros par an et par foyer fiscal.
Une application incertaine sans budget 2026
Malgré l’enthousiasme suscité par ce vote, le gouvernement a rapidement tempéré les attentes. La ministre chargée des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a évoqué un risque d’inconstitutionnalité, notamment en raison de la date d’application rétroactive fixée au 1er janvier 2026.
Surtout, l’entrée en vigueur de ce nouveau statut reste conditionnée à l’adoption d’un budget 2026, dont le parcours parlementaire s’annonce particulièrement chaotique.
L’exécutif n’exclut pas un recours à l’article 49.3 ou à une adoption par ordonnance via l’article 47 de la Constitution, après l’annulation de plusieurs séances d’examen du projet de loi de finances à l’Assemblée nationale. Dans ce contexte, rien ne garantit que la version actuelle du statut du bailleur privé soit maintenue intacte.
Augmentation des moyens alloués aux bailleurs sociaux, mise en place d’un statut du bailleur privé, maintien de MaPrimeRénov’ tout en luttant activement contre les fraudes… Sébastien Lecornu fait part de « mesures d’urgence » et « structurelles » pour le logement.#Budget pic.twitter.com/kcCds5CS5B
— LCP (@LCP) January 16, 2026
Une “victoire historique” pour les professionnels
Du côté des professionnels de l’immobilier, la satisfaction est palpable. L’ANACOFI IMMO parle d’une « victoire historique et démocratique », saluant un texte qui offre enfin « un cadre fiscal cohérent et attractif » pour relancer l’investissement locatif de long terme. Sa vice-présidente, Céline Mahinc, souligne également l’adoption d’un sous-amendement autorisant le cumul des amortissements avec le dispositif Loc’Avantages, renforçant l’intérêt de la location à loyers modérés.
Reste désormais à savoir si le gouvernement laissera ce nouveau souffle se concrétiser ou s’il cherchera à revoir sa copie lors de l’adoption finale du budget. Dans un marché immobilier déjà fragilisé par l’instabilité politique et l’absence de visibilité fiscale, l’enjeu est de taille, tant pour les investisseurs que pour les millions de Français en quête d’un logement.
