Divorce, succession… Le rachat de biens en indivision bientôt simplifié : « Enfin une simplification des règles ! »
Le 121ᵉ Congrès des notaires de France, qui s’est tenu à Montpellier les 25 et 26 septembre 2025, a consacré une partie importante de ses travaux aux opérations immobilières familiales.
Les notaires ont notamment discuté des difficultés rencontrées lors de rachats de biens en indivision, fréquents en cas de divorce ou de succession, et proposé des solutions pour en simplifier le financement.
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Une édition consacrée aux mutations de la famille
Le Congrès des notaires de France réunit chaque année plus de 3 000 professionnels du droit pour échanger sur les évolutions législatives et les pratiques notariales. Depuis sa création, il a contribué à l’élaboration d’une centaine de lois et décrets.
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L’édition 2025 avait pour thème : « Famille & Créativité notariale : accompagner les tribus d’aujourd’hui ». Face à la diversification des structures familiales, les notaires se doivent de proposer des solutions innovantes pour répondre aux besoins spécifiques de leurs clients.
Le programme du Congrès s’est articulé autour de trois commissions :
- Naissance de la famille
- Vie de la famille
- La famille confrontée au décès
Résoudre les difficultés liées aux opérations immobilières familiales
La commission « Vie de la famille » a examiné les obstacles juridiques et fiscaux qui peuvent compliquer la transmission du patrimoine familial ou les opérations immobilières après une séparation.
Deux exemples fréquents :
- Lorsqu’un ex-conjoint rachète la part de l’autre dans une indivision en contractant un prêt bancaire.
- Lorsqu’un héritier cède ses droits à son frère, et que ce dernier est en couple : c’est souvent le couple qui sollicite le prêt pour finaliser l’acquisition.
Ces opérations ont parfois une nature juridique ambiguë, difficile à interpréter par les banques, qui doivent déterminer si elles constituent une vente, un partage, ou les deux.
Cette incertitude entraîne généralement l’exigence d’une hypothèque conventionnelle, coûteuse pour l’emprunteur, en raison des frais notariés et de la taxe de publicité foncière, alourdissant le coût du crédit et ralentissant le dénouement des opérations familiales.
Simplifier le financement en modernisant l’hypothèque
Pour limiter ces surcoûts, les notaires proposent de moderniser l’« hypothèque légale du prêteur de deniers », utilisée par les banques pour garantir un crédit immobilier. Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, cette hypothèque est exonérée de taxe de publicité foncière.
La proposition adoptée au Congrès consiste à autoriser l’utilisation de cette hypothèque pour financer indifféremment ventes et partages, ce qui clarifierait les opérations immobilières familiales et réduirait le recours aux hypothèques conventionnelles.
La rédaction proposée de l’article 2402, 2° du Code civil serait la suivante :
« Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :
(…)
2° La créance de celui qui a fourni les sommes nécessaires pour l’acquisition ou pour le partage d’un immeuble, est garantie sur celui-ci pourvu qu’il soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur ou du copartageant que le paiement a été fait des deniers empruntés. »
Plafonnement des frais bancaires sur les opérations liées à une succession
Autre mesure importante pour faciliter la gestion des successions : à partir du 13 novembre 2025, les frais bancaires prélevés sur les comptes des défunts seront limités à 850 euros.
Cette réforme complète la loi votée en mai 2025, qui avait déjà supprimé les frais dans trois cas particuliers : décès d’un mineur, solde du compte inférieur à 5 910 euros, ou succession simple.
Pour les autres successions, le montant des frais bancaires était précédemment plafonné à 1% des sommes détenues ; il est désormais fixé à 850 euros pour tous.
Les propositions issues du Congrès des notaires de 2025 visent à simplifier les opérations immobilières familiales, réduire le coût des financements et moderniser les garanties bancaires. Une avancée notable pour les familles confrontées à des rachats de parts en indivision, qu’il s’agisse de divorces ou de successions.
