SCPI : la collecte rebondit malgré les difficultés du marché immobilier professionnel

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• Malgré un marché immobilier toujours marqué par des incertitudes, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) affichent une dynamique plutôt positive au troisième trimestre 2025.
• Selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, la collecte progresse, les investisseurs restent au rendez-vous et les performances s’améliorent lentement, même si des tensions fortes demeurent, notamment sur la liquidité et la valorisation des actifs de bureaux.
• Cette tendance illustre une phase de normalisation du marché, dans un environnement où chaque segment immobilier évolue à un rythme différent.
• Une collecte des SCPI en nette progression malgré un contexte volatil Le troisième trimestre 2025 confirme la capacité de résilience des SCPI.

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Malgré un marché immobilier toujours marqué par des incertitudes, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) affichent une dynamique plutôt positive au troisième trimestre 2025. Selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, la collecte progresse, les investisseurs restent au rendez-vous et les performances s’améliorent lentement, même si des tensions fortes demeurent, notamment sur la liquidité et la valorisation des actifs de bureaux. Cette tendance illustre une phase de normalisation du marché, dans un environnement où chaque segment immobilier évolue à un rythme différent. Une collecte des SCPI en nette progression malgré un contexte volatil Le troisième trimestre 2025 confirme la capacité de résilience des SCPI. Avec 1,1 milliard d’euros de collecte nette, elles enregistrent une hausse de 1 % par rapport au trimestre précédent et de 38 % sur un an glissant. Sur neuf mois, elles cumulent 3,3 milliards d’euros, une progression notable de 33 % comparée à 2024. Cette dynamique témoigne d’un regain de confiance des épargnants, qui continuent de privilégier ce type de placement malgré les turbulences des marchés immobiliers professionnels.

La collecte brute suit la même tendance 1,35 milliard d’euros au troisième trimestre, soit +2 % sur trois mois et +26 % sur un an. Depuis janvier, elle atteint 4 milliards d’euros, preuve que l’appétit pour la pierre-papier demeure vif. Cette croissance s’inscrit paradoxalement dans un marché marqué par les ajustements de prix, les arbitrages massifs des épargnants et un intérêt différencié selon les typologies d’actifs. Mais la SCPI continue de séduire par son accessibilité, sa diversification et son rendement global plus stable que nombre de produits financiers traditionnels. Les SCPI diversifiées captent 74 % de la collecte, confirmant la volonté des investisseurs de lisser les risques. À l’inverse, les SCPI centrées sur les bureaux ne représentent que 14 % des souscriptions, impactées par les tendances structurelles du marché tertiaire : télétravail, vacance accrue, repositionnement des standards immobiliers. Les segments santé/éducation, logistique, commerce ou résidentiel restent minoritaires dans les flux mais contribuent à maintenir l’équilibre du marché.

Une tension croissante sur la liquidité : le talon d’Achille du marché des SCPI Si la collecte progresse, la liquidité devient en revanche un enjeu central. Au 30 septembre 2025, le montant des parts en attente de retrait atteint 2,38 milliards d’euros, soit 2,7 % de la capitalisation totale. Deuxième trimestre consécutif de hausse, cet indicateur alerte sur une pression persistante et renforce les craintes des investisseurs face au rallongement des délais de cession. Les SCPI de bureaux représentent 77 % de l’augmentation des demandes de retrait. Les difficultés structurelles de ce segment ne sont plus conjoncturelles : elles sont désormais liées à des transformations profondes du monde du travail. Les porteurs de parts cherchent à arbitrer, mais trouvent face à eux un marché secondaire où la demande n’est pas suffisante pour absorber tous les volumes. Cette situation rappelle que la SCPI n’est pas un produit liquide. Les investisseurs doivent composer avec des délais parfois longs pour récupérer leur capital. Le marché secondaire, encore fragilisé par les réajustements de valorisation, conditionne directement la fluidité des transactions. Plus le stock de parts en attente augmente, plus les véhicules sous pression risquent d’accélérer leurs arbitrages d’actifs, parfois à des conditions moins favorables. Cette tension sur la liquidité, bien que concentrée sur quelques segments, structure l’ensemble du marché, car elle influence la perception globale du risque par les épargnants. Distributions, performances et valorisations : un paysage contrasté selon les fonds Sur les neuf premiers mois de 2025, le taux de distribution moyen s’établit à 3,50 %, contre 3,25 % un an plus tôt. Une amélioration modérée, mais qui s’explique surtout par la capacité des SCPI à maintenir un bon taux d’occupation et à sécuriser leurs revenus locatifs. Dans le détail, 57 % des SCPI ont réussi à maintenir ou augmenter leur distribution, dont 41 % avec une hausse moyenne de 5 %. À l’inverse, 43 % ont baissé leurs dividendes, avec une contraction moyenne de 12 %. Un signal que le marché n’est pas homogène : certains segments subissent une pression sur les loyers, d’autres profitent d’une demande plus robuste. Côté valorisation, l’ajustement se poursuit le prix moyen des parts recule de 3,6 % depuis début 2025. La majorité de cet ajustement était concentrée sur le premier trimestre, les mois suivants montrant une stabilité relative. Mais les valeurs de réalisation – indicateur clé reflétant la valeur patrimoniale réelle – continuent de s’effriter. Les SCPI de bureaux affichent la baisse la plus nette (-2,1 %), suivies des SCPI Santé/Éducation (-1,5 %). À l’opposé, les SCPI diversifiées montrent une légère progression (+0,4 %). Ces variations influent directement sur le rendement global immobilier : +1,1 % en moyenne au premier semestre 2025, un niveau faible mais en amélioration par rapport à 2024. Malgré un cadre complexe, la capitalisation globale reste stable, à 88 milliards d’euros, signe que le marché résiste mieux que prévu. OPCI et sociétés civiles : des dynamiques différentes mais une même recherche d’équilibre Les OPCI grand public poursuivent leur désendettement progressif. Entre juillet et septembre, ils enregistrent 241 millions d’euros de sorties nettes, mais les demandes de rachats diminuent de 10 %. Sur neuf mois, les flux de sortie s’élèvent à 819 millions d’euros, soit une baisse marquée de 51 % comparée à 2024. Leur performance atteint +0,9 % depuis janvier, un niveau modeste mais stabilisé. Les sociétés civiles immobilières, de leur côté, montrent des signaux de stabilisation. Avec 68 millions d’euros de sorties nettes au troisième trimestre et 170 millions depuis janvier, les flux s’améliorent nettement par rapport à l’année précédente (-75 %). Leur performance annuelle atteint +1,6 %, soutenue par des stratégies moins exposées aux fluctuations des marchés tertiaires. Ces tendances convergent vers une même réalité : les véhicules immobiliers grand public évoluent lentement vers un nouvel équilibre, guidés par une meilleure discipline de gestion, une réallocation des portefeuilles et un arbitrage rigoureux des actifs les plus fragiles.

Topics and keywords

Themes: Immobilier

Keywords: Immobilier, Investissement, OPCI, SCPI

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