LMNP : Le nouveau régime de plus-value (Édition 2026)

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• L’année 2026 marque la fin d’une ère pour la location meublée.
• Après le choc de la réintégration des amortissements en 2025, la nouvelle loi de finances vient de modifier les règles du jeu pour les loueurs expatriés, redessinant totalement les stratégies de sortie.
• L’année 2026 marque la fin d’une ère pour la location meublée.
• Après le choc de la réintégration des amortissements en 2025, la nouvelle loi de finances vient de modifier les règles du jeu pour les loueurs expatriés, redessinant totalement les stratégies de sortie.

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L’année 2026 marque la fin d’une ère pour la location meublée. Après le choc de la réintégration des amortissements en 2025, la nouvelle loi de finances vient de modifier les règles du jeu pour les loueurs expatriés, redessinant totalement les stratégies de sortie. L’année 2026 marque la fin d’une ère pour la location meublée. Après le choc de la réintégration des amortissements en 2025, la nouvelle loi de finances vient de modifier les règles du jeu pour les loueurs expatriés, redessinant totalement les stratégies de sortie. La règle d’or : Pour calculer votre plus-value, vous devez désormais soustraire de votre prix d’achat tous les amortissements déduits depuis le début de votre activité. Rétroactivité totale : Si vous louez depuis 2012, les 14 années d’amortissements passées sont réintégrées. Il n’y a pas de « remise à zéro » en 2025. Exemple concret : Un bien acheté 200 000 € avec 50 000 € d’amortissements cumulés sera considéré par le fisc comme ayant une valeur d’achat de seulement 150 000 €. Votre plus-value taxable augmente mécaniquement de 50 000 €. Les exceptions (sanctuarisées) : Seules les résidences-services suivantes échappent à ce coup de massue :

Résidences étudiantes Résidences seniors EHPAD

Note : Les résidences de tourisme, elles, sont désormais soumises à la réintégration Le basculement forcé des expatriés (loi de finances 2026) C’est la grande nouveauté de mars 2026. L’article 155 du CGI a été modifié pour inclure les revenus mondiaux dans le calcul du statut fiscal. Avant 2026 : un expatrié était souvent LMP (professionnel) car ses revenus étrangers n’étaient pas comptés face à ses recettes locatives françaises. Depuis 2026 : vos salaires perçus à l’étranger (soumis à un impôt équivalent à l’IR) sont désormais pris en compte. Conséquence : La majorité des expatriés « basculent » du statut LMP vers le LMNP. S’ils perdent les exonérations liées au statut pro, ils retrouvent en revanche les abattements pour durée de détention des particuliers. Comment limiter la casse ? Malgré ce durcissement, le LMNP reste protecteur si l’on joue la montre. Le régime des plus-values des particuliers reste applicable, avec ses abattements progressifs : Exonération d’impôt sur le revenu (19 %) : acquise après 22 ans de détention. Exonération de prélèvements sociaux (17,2 %) : acquise après 30 ans. Notre conseil : si vous détenez votre bien depuis moins de 15 ans, la réintégration des amortissements va doubler, voire tripler votre impôt à la revente. La stratégie « gagnante » en 2026 est de conserver le bien jusqu’aux seuils d’exonération totale pour neutraliser l’impact de la réforme.

Topics and keywords

Themes: Impôts - Taxes - Fiscalité

Keywords: Fiscalité, Immobilier

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